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최근 수도권 아파트 전셋값이 천문학적으로 치솟으면서 많은 세입자가 ‘전셋값 부담’에 울고 있습니다.
2년 만에 수도권 평균 전세보증금이 무려 4,200만 원 가까이 뛰었고, 일부 지역은 20% 이상 폭등하는 등 ‘서민은 어디서 전세금 마련하지?’라는 위기감이 확산되고 있는데요.
이와 동시에 ‘D•S•R(채무상환비율) 규제’가 재차 언론의 화제에 오르며, 둘 간의 연관성에 관심이 쏠리고 있습니다.
과연, DSR 규제와 전셋값 폭등은 어떤 연관이 있을까? 오늘은 그 진실을 파헤쳐보겠습니다.
1. DSR 규제란 무엇인가?
달리 말하면 ‘총부채원리금상환비율’로, 일정 소득 대비 부채 상환 비율을 제한하는 규제입니다.
정부는 ‘무분별한 부채 증가 방지’와 ‘청년·서민의 내집 마련 지원’을 위해 도입했는데, 주택담보대출과 신용대출 모두 적용되며, 대출 한도를 엄격히 제한하는 역할을 합니다.
이 규제로 인해 빚을 내어 부동산을 매수하거나 전세보증금을 마련하는 과정이 제약을 받게 됐지요.
2. DSR 규제 강화, 왜 전셋값 상승을 부추기나?
이 규제의 핵심 목적은 ‘가계부채 감축’입니다. 그러나, 규제 강화가 오히려 전세 시장에 부작용을 일으키고 있다는 분석이 나오고 있는데요, 그 이유는 다음과 같습니다.
(1) ‘대출 규제 → 전세 수요 증가’
대출이 제한되면서 ‘새집 구입’ 대신 ‘전세로 버티기’ 선택이 늘고 있습니다. 특히, 주택 매수 대신 전세를 선호하는 수요가 급증하면서, 자연스럽게 전세가격이 상승하는 구조입니다. 이미 많은 경제학자와 시장 전문가들은 “신규 대출 제한이 ‘전세 몰아주기’ 현상을 키우고 있다”고 지적합니다.
(2) ‘전세대출 제한 → 전세금 마련 난제’
일부 세입자는 전세대출을 받지 못하거나 제한받아, 기존의 전세금을 마련하는 데 심각한 어려움을 겪고 있습니다. 이로 인해 ‘전세금 대출’수요가 늘어나면서, 전셋값 상승이 가속화되고 있습니다. 더구나, 이미 상당수 지역이 ‘수요 과잉’ 상태에 있어 ‘수요보다 공급이 부족한 구조’ 역시 가격 폭등의 한 원인입니다.
(3) ‘전세금 인상 → 금융권 대출 수요 폭증’
전세금이 상승하자, 세입자는 ‘전세대출’을 더 많이 받게 되고, 이는 곧 ‘가계부채’ 확대와 이어집니다. 이는 정부가 기대했던 ‘부채 감소’와는 정반대의 흐름입니다.
3. 정책의 함정, ‘서민·실수요자만 피해’
일각에선 “DSR 규제는 ‘과도한 규제로 시장을 왜곡’시키고 있다”고 지적합니다. 규제 강화로 인해 ‘내집 마련’ 꿈이 점점 멀어지고, 대신 ‘전세 수요만 폭증’하면서 결국 서민·실수요자만 피해를 보는 구조가 되고 있다는 것.
- 빚내서 집 사기 어려운 실수요자들은 전세금 부담만 커지고
- 전세대출이 제한되어 전세값이 폭등하는 악순환 발생
- 결국 집값 잡기가 아닌, ‘전세값 폭등’이라는 부작용만 커진다는 목소리입니다.
4. 앞으로의 전망과 대응책
이처럼 D•S•R 규제 강화가 오히려 전셋값 폭등의 한 요인으로 작용하면서, 정부와 시장은 여러 대응책을 고민하고 있습니다. 그러나 큰 틀의 정책 수정 없이는 ‘전세값 상승’ 문제를 근본적으로 해결하기 어렵다는 평가도 적지 않습니다.
4-1. 정부의 잠정 방안
- 전세 공급 확대: 공공임대주택, 임대주택 공급 확대를 통해 시장에 매물 공급을 늘리고, 전셋값 안정을 기대하는 움직임이 있습니다.
- 규제 완화 또는 유연성 부여: 일부 지역이나 대상에 한해 D•S•R 규제를 풀거나 유연하게 적용하는 방안도 논의되고 있습니다. 이는 시장에 활력을 불어넣기 위한 전략입니다.
- 세입자 보호 정책 강화: 전세금 안정화를 위해 임대인·임차인 간의 계약 안정성 확보와 동시에, 전세대출 한도 제어도 검토 중입니다.
4-2. 시장과 세입자들이 해야 할 대응
- 철저한 재테크 계획: 급증하는 전셋값과 대출 부담에 대비해, 신중한 재테크와 금융 계획을 세우는 것이 필수입니다.
- 전세대출 활용 전략: 가능하면 신중하게 전세대출을 활용하되, 이자 부담을 감수하며 장기적 안목으로 임대차 시장 변화에 적응하는 것이 중요합니다.
- 시장 변화 모니터링: 부동산 시장의 정책·금융·경제 지표를 꾸준히 체크하며, 지혜롭게 대응하는 태도가 필요합니다.
5. 정책과 시장을 둘러싼 딜레마, 우리 모두의 숙제
현재 수도권 전셋값 급등은 단순히 ‘금리 인상’이나 ‘수요 폭발’로만 설명할 수 없는 복합적 현상입니다. 특히, D•S•R 규제 강화가 ‘전세 수요 과열’과 ‘가격 폭등’을 촉발하는 또 다른 변수로 작용하고 있다는 점은 큰 충격입니다.
이제는 정책의 꼼꼼한 수정과, 세입자와 임대인의 실질적 이익을 동시에 고려하는 균형 잡힌 접근이 절실히 요구됩니다. 급등하는 집값과 전셋값의 ‘더 이상 폭력적 상승 방지’와 ‘안정적 주거환경 확보’라는 두 목표를 함께 달성하는 길, 우리가 함께 만들어가야 할 숙제입니다.